【入居率の真実】ワンルームマンションの入居率。97％・98％・99％はホント？？ | 株式会社クレストリッチ

マンション投資コラム 2023.07.21

不動産投資をする上で、一番大切といっても過言ではないのが、入居率です！


各不動産販売会社のホームページには、

”当社の管理物件の入居率は97％！！”
”入居率98％の実績！！”
”平均入居率99％を維持！！”

などの情報をよく目にしますし、
販売の営業マンのセールストークとしてもよく使われる言葉だと思います。

不動産投資の経験の無い方や経験が浅い人は、
物件の価格の判断はできても、入居率を調べ上げるのは容易ではないと思います。


入居率について、結論から申し上げますが、
投資マンションの販売会社で、入居率97％以上で賃貸管理をしている会社はほとんど無いと思ってください。
甘いトーク・過剰な広告には騙されないでください！

当社も数多くの物件を管理しておりますが、
都内の一等地だから入居率が良いとは限りません。
逆に賃料が高すぎて、賃貸の需要が低い物件も多いのが現実です。
もし仮に、同じ広さのマンションを同じ賃料で借りることが出来るのであれば、
間違いなく、六本木・渋谷・新宿・銀座あたりの入居率が高いことでしょう。

長年かけて、エリアごとに、賃料の相場は決まっています。
(賃貸需要がそもそもないエリアはまた別の話ですが。。。。)


【物件の購入に当たって注意すること】
販売している不動産会社の販売実績を確認することです。
特にマンションデベロッパーなどで、数多くの新築物件を販売している会社は、
入居率の高いエリアだけを狙って、土地の仕入れをすることは絶対にないです。
私自身、土地の仲介や買取も行いますが、土地の仕入れはそんなに甘くはありません。
事業としての数字が合えば、物件を商品化する会社がほとんどです。
(これに関しては、ビジネスなのでしょうがないことですが)

≪入居率が良い物件・良いエリアを選ぶポイント≫
①礼金が取れている物件なのかどうか。
(ただし、関西はエリアの性質上、礼金を取っていないことが多いです)
②現在募集をしている同じマンションの他のお部屋の賃貸募集に広告費(ＡＤ)などが過剰についていないか。

この２点は最低限抑えておいた方がよいと思います。
他にも大事なポイントはいくつかございますので、気になる方はお問合せ下さい。
”入居率が最悪な絶対にやめておいた方がよいエリア”もお伝えします。

当社が売主として販売をしている物件に関しては、
物件ごとに入居率をしっかりとチェックした上で販売をしておりますので、
現時点での入居率は96％以上は確保出来ております。
※他社の販売会社の入居率と比べると、かなり優秀だと思いますが、それでも96％以上です。

当社は少数精鋭で販売活動をしておりますので、
上記入居率が実現できています。